Образование частей земельного участка

Межевой план многоконтурного земельного участка

Данный план представляет собой первичный документ, который необходим для кадастрового учета участка, присвоения ему и его частям номера, совершения с ним различных юридических действий.

Основными составляющими межевого плана являются:

1. Титульный лист — содержит точную календарную дату составления документа, наименование кадастровых работ, результатом которых стало составление плана (образование нового участка, уточнение границ (межевание) старого), количестве листов входящих в документ листов (при этом первым листом считается сам титульный). Также на титульном листе указывается заказчик составления плана и исполнитель данных видов работ (кадастровый инженер);
2. Содержание – оглавление, содержащее название разделов плана и количество листов, входящие в каждый из них;
3. Текстовая (описательная) часть – включает в себя текстовую информацию об участке и его составляющих;
4. Графическая часть – схемы и чертежи частей многоконтурного землевладения;
5. Акт согласования месторасположения границ участка с владельцами соседних землевладений.

Текстовая часть

Данная описательная часть межевого плана содержит в себе следующую важную информацию:

• Исходные данные – документы, использованные при составлении плана, сведения о геодезической основе, использованных средствах измерения, о наличии на участке недостроенной недвижимости;
• Сведения о проведенных исполнителем (кадастровым инженером) необходимых измерениях и расчетах — обязательно указываются методы, при помощи которых инженер определял координаты характерных точек контуров, какова точность расположения точек границ отдельных контуров и всего землевладения, с какой погрешностью определены площади контуров участка;
• Сведения о контурах составного землепользования – координаты угловых и промежуточных точек их границ, погрешность расчетов их положения, длина границ контуров;
• Сведения об участках, при помощи которых будет происходить доступ к многоконтурному землевладению – указываются кадастровые номера таких смежных земель, категория землепользования, к которой они относятся;
• Заключение производившего составление плана кадастрового инженера – в нем ответственное за составление данного документа лицо, на основании выполненных им измерений и расчетов, описывает такие основные характеристики многоконтурного землевладения, как количество входящих в него участков, их кадастровые номера, площадь, наличие у каждого из них доступа к смежным землям общего пользования.

Все данные в текстовой части составляются только в печатном виде в соответствии со специальным образцом. Рукописное заполнение межевого плана в произвольной форме не допускается.

Графическая часть

Данный раздел состоит из следующих документов:

• Схема геодезических построений – выполненное в соответствующем масштабе графическое изображение частей многоконтурного землевладения, содержащее привязку характерных (угловых и промежуточных) точек границ контуров к близлежащим пунктам специальной опорной межевой сети, базовых станций GPS;
• Схема расположения входящих в землевладение контуров (участков) – не масштабная карта кадастровых кварталов, и располагающихся внутри них участков многоконтурного землевладения, расположенных поблизости дорог и других коммуникаций. При этом внутри каждого квартала и участка многоконтурного землевладения указывается его номер;
• Чертеж входящих в состав землевладения участков – масштабное графическое изображение участков многоконтурного землевладения, их ориентации относительно сторон света.

Схема геодезических построений и чертежи участков многоконтурного землевладения составляются в масштабе 1:1000. Каждое графическое изображение также имеет внизу пояснительную записку о значении условных обозначений, нанесенных на них.

Для составления графической части данного документа специалисты землеустроительных служб (кадастровые инженеры) используют такое программное обеспечение (графические специализированные редакторы), как «Арго 7», «Полигон Про: Межевой план», ГИС «Панорама» Межевой план. Их использование и составление при помощи их межевых планов не специалистами поможет понять им суть некоторых тонкостей составления данного документа.

Письмо Министерства экономического развития РФ от 20 августа 2019 г. N ОГ-Д23-7648 «О способах образования многоконтурных земельных участков»

В связи с чем земельные участки, в том числе многоконтурные не могут быть образованы в результате объединения земельных участков, не имеющих общих границ (частей границ).

В данном случае многоконтурный земельный участок либо единое землепользование, могут быть объединены с другим земельным участком, в том числе многоконтурным, при условии, что такие земельные участки по одному или более контуров их границ являются смежными.

В результате указанных объединений может быть образован новый многоконтурный земельный участок либо обычный земельный участок (если в результате объединения будет утрачен признак многоконтурности границы), а существование исходных земельных участков (включая исходный многоконтурный земельный участок либо единое землепользование) прекращено с даты государственной регистрации прав на образуемые земельные участки (статья 11.6 Земельного кодекса).

Дополнительно сообщаем, что письма Минэкономразвития России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства.

Росреестр разъяснил порядок определения контуров объектов капстроительства.

Если фундамент, крыльца, пандусы, приямки, наружные спуски в подвал, рампы, отмостки, лестницы, в том числе эвакуационные, колонны, арки (проезды), галереи, консоли, балконы являются конструктивными элементами (элементами строительных конструкций) здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, в отношении которого проводятся кадастровые работы, и отображены в проектной документации, то проекции таких конструктивных элементов включаются в контур.

В зависимости от объемно-планировочного решения здания, сооружения, объекта незавершенного строительства указанные конструктивные элементы могут быть разнообразно расположены по отношению к уровню поверхности земли, что позволяет включать их в контуры разного типа.

Контур здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, имеющих наземные, надземные и (или) подземные конструктивные элементы, будет представлять собой совокупность контуров разного типа, которые могут полностью и (или) частично совпадать, пересекаться или располагаться полностью внутри друг друга.

Рассмотрен вопрос об отражении контуров в техническом плане.

Основные положения, касающиеся рассматриваемого вопроса, представлены в законе «О Государственном кадастре недвижимости» №221-ФЗ. Согласно ему, ГКН – это систематизированный свод данных об имуществе недвижимого характера, которое является учтенным. Также к этому относятся данные о пересечении границы России, о границах между регионами, муниципалитетами, населенными пунктами, территориями с особым условием пользования, иных сведений. ГКН – это государственный ресурс федерального значения, накапливающий соответствующую информацию, включая право пользования земельным участком в отдельных случаях.

Под кадастровым учетом понимаются соответствующие действия уполномоченного органа по внесению в ГКН данных об объектах недвижимости. Посредством их подтверждается наличие того или иного имущества, имеющего определенные характеристики, и благодаря которому можно определить его в виде индивидуальной вещи. Соответствующие действия могут подтверждать уточнение многоконтурного земельного участка, прекращение обладания имущества, его существования, так же, как и другую информацию.

Сведения о том, как осуществляется ведение ГКН, содержатся в Приказе Минэкономразвития РФ №42 от 4.10.2010. г.

Многоконтурный надел формируется в том случае, если существует необходимость объединения нескольких земельных участков, которые имеют собственные замкнутые контуры. Кроме этого, участки можно классифицировать по субъектам формирования. Всего есть две разновидности формирований — с вкраплениями и обособленными контурами. Наделы с обособленными контурами плотно прилегают друг к другу.

Исходя из этого, следует вывод, что сегодня землям, которые подпадают по статус ЕЗ, присваивается статус многоконтурные участки. При необходимости можно отделить несколько кусков земли от ЕЗ. В таком случае они будут регистрироваться как отдельные. В то же время оставшиеся земельные наделы оформляются как многоконтурные.

Объединение нескольких участков осуществляется при помощи межевого плана. Его необходимо представить в орган исполнительной власти. Также межевой план должны утвердить органы государственного регулирования.

Подготовка документа

Работы по изготовлению межевой документации могут осуществляться двумя типами исполнителей, согласно , ФЗ № 221:

1. геодезической компанией, имеющей соответствующую лицензию.
2. Кадастровым инженером, выступающим в роли индивидуального предпринимателя.

Для получения лицензии геодезической фирме необходимо иметь в своём штате не менее 2-х кадастровых работников, удовлетворяющих требованиям, перечисленным в .

Требования к процедуре и оформлению.

Межевая документация оформляется двумя способами:

1. в бумажном представлении.
2. В цифровом виде.

Электронная версия должна иметь вид XML-документа, подтверждённого электронной подписью кадастрового служащего, изготовившего данный документ, согласно п. 18 разделу 2 Приказа Минэкономразвития №921.

ВНИМАНИЕ! Цифровые версии планов считаются действительными по прошествии 60-ти дней с момента их опубликования на сайте Росреестра. Следует знать, что электронные и бумажные версии планов должны быть одного масштаба

Согласно с пунктом 22 Приказа Минэкономразвития №921, для подготовки МП кадастровые работники или компании должны руководствоваться следующими документами:

Следует знать, что электронные и бумажные версии планов должны быть одного масштаба. Согласно с пунктом 22 Приказа Минэкономразвития №921, для подготовки МП кадастровые работники или компании должны руководствоваться следующими документами:

1. муниципальные градостроительные документы.
2. Региональные акты, определяющие максимальные/минимальные площади наделов данной категории.
3. Проекты межевания и планирования местности.
4. Проекты освоения земель.

К градостроительной документации относят генеральный план и карту зонирования.

Более подробно о требованиях к подготовке межевого плана мы писали здесь.

Что такое границы земельного участка:

Прежде, чем перейти к законодательным формулировкам, разберемся с вопросом простыми словами.

Что такое земельный участок в обычном понимании? Кусок земли, который мы можем использовать под свои потребности.

Каким образом мы можем отделить один кусок земли от другого и понять, что он наш, а не чужой?

Определить его границы на местности. Других способов нет.

В толковом словаре русского языка С. И. Ожегова термин «граница» определен как «линия раздела между территориями».

Таким образом, граница земельного участка — это линия его разграничения с другими участками, которая определяет его местоположение на местности.

Именно так в пп. 3 п. 4 ст. 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ дано определение понятию границ:

То есть, место где расположен земельный участок.

Определяя границы земельного участка мы определяем, где расположен наш земельный участок непосредственно на поверхности земли.

Все объекты недвижимости, в том числе земельные участки, подлежат учету в ЕГРН. Чтобы внести в реестр сведения о границах участка, их нужно как-то описать.

Очевидно, что описание границ участка в виде «пять метров на север от угла жилого дома» — не самый удачный способ.

Как определяются и описываются границы земельных участков:

Этот вопрос урегулирован в п. 8 ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ:

Любой участок представляет собой геометрическую фигуру в виде многоугольника с некоторым количеством углов. Участок не может быть в виде линии или точки. Это всегда площадная фигура.

Каждый угол такой фигуры называется характерной точкой. Иногда используется термин «поворотная точка». По смыслу это одно и то же.

Характерная (поворотная) точка – это точка, на которой прямая линия границы изменяет своё направление.

Чтобы определить границы участка, нужно определить координаты всех его углов. Сколько углов, столько и координат.

Координаты определяются по аналогии с географическими широтой и долготой, имеют значение по осям X и Y.

Пример указания координат характерных точек для четырехугольного участка:

Номер точки	X	Y
н1	425905,47	2309623,97
н2	425906,12	2309617,50
н3	425908,10	2309635,83
н4	425897,07	2309647,21

Наглядный пример изображения геометрической фигуры границ, образуемой указанными точками:

В терминологии кадастровой деятельности геометрическая фигура, образованная характерными точками границ участка, называется контуром. То есть, выше изображен контур границ земельного участка.

Вот как раз путем определения координат характерных точек и происходит описание местоположения контура границ земельного участка в целях его кадастрового учёта и внесения в ЕГРН необходимых сведений. Координаты характерных точек – это сведения об описании местоположения границ.

Координаты определяются в процессе кадастровых работ различными методами. Это работа и полномочия кадастровых инженеров. Без специального оборудования и технологического программного обеспечения определить или проверить координаты невозможно.

Понятие границ земельного участка:

Подводя итог мы можем сформулировать соответствующее закону определение.

Данное определение применимо не только к границам участка, но и ко всем объектам, местоположение которых должно быть описано и внесено в ЕГРН: объектам капитального строительства, линейным сооружениям, границам зон с особыми условиями использования территории, границам муниципальных образований, территориальных зон и т. д.

Все границы, которые проходят кадастровый учет, описываются только координатами характерных точек. Иных способов в нашей стране не предусмотрено.

Какое значение границы имеют на практике:

Сведения о границах участка являются его основной уникальной характеристикой, которая позволяет идентифицировать его как индивидуально определенную вещь и объект земельных отношений.

То есть, отличить один участок от другого и определить его на местности.

Границы определяют объем прав землепользователя в отношении принадлежащего ему земельного участка.

То есть, пределы в которых участок можно использовать по его целевому назначению.

Поэтому, границы имеют основополагающее значение в судьбе участков и я крайне не рекомендую относится к этому вопросу легкомысленно.

Последствия могут быть не самыми приятными.

Единое землепользование и многоконтурные земельные участки — в чем отличие

Каждому объекту недвижимости, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на которые подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) присваивается кадастровый номер.

Под единым землепользованием понимается объект недвижимости (земельный участок), граница которого представляет собой несколько замкнутых контуров, не являющихся самостоятельными земельными участками.

В ЕГРН по Тульской области содержатся сведения о более 7 тыс. земельных участков, представляющих собой единое землепользование, общей площадью более 358 тыс. га.

До 1 марта 2008 года несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могли быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера.

Таким образом, под единым землепользованием понимается владение и пользование земельным участком, состоящим из нескольких обособленных земельных участков, как единым объектом недвижимости с единым кадастровым номером.

В настоящее время понятие единое землепользование исключено из законодательства, таким образом, подобные земельные участки не создаются и не регистрируются. Ведется лишь учет в отношении подобных участков, зарегистрированных до 1 марта 2008 года.

В земельном законодательстве появилось новое понятие — «многоконтурный участок», заменившее «единое землепользование».

Многоконтурный участок имеет в своем составе несколько закрытых контуров и имеет следующие отличия от единого землепользования:

• в состав единого землепользования входили отдельные участки, которые могли иметь свои кадастровые номера. Отдельные же контуры в составе многоконтурного участка объектами недвижимости не являются, это очерченные границы территории;
• контуры не могут иметь общих границ, а вот единое землепользование могло включать в свой состав условные (смежные) участки.

Из-за этих различий участки, ранее учтенные как единые землепользования, не переименовываются в многоконтурные участки, а продолжают существовать под теми же названиями и с теми же характеристиками в ЕГРН.

Кадастровая палата по Тульской области напоминает, что граница земельного участка с кадастровым номером единого землепользования не отображается на Публичной кадастровой карте, однако входящие в единое землепользование земельные участки, можно посмотреть на Публичной кадастровой карте, если их границы установлены на местности в соответствии с нормами действующего законодательства.

Источники

• http://UrOpora.ru/zemlya/chto-takoe-edinoe-zemlepolzovanie.html
• https://consultplace.ru/zemlya/doc/edinoe-zemlepolzovanie.html
• https://consultmill.ru/zemlya/dokumenty/edinoe-zemlepolzovanie.html
• https://PravoZhil.com/arenda/uchastok/mnogokonturnyj-zemel-nyj-uchastok.html
• https://BusinessMan.ru/mnogokonturnyiy-zemelnyiy-uchastok—eto-gosudarstvennyiy-kadastrovyiy-uchet-mnogokonturnyih-zemelnyih-uchastkov.html
• https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/mezhevanije/kadastrovyj/plan/mezhevoj/mnogokonturnogo-zemelnogo-uchastka.html
• https://msu.tularegion.ru/press_center/informatsiya-rosreestra/edinoe-zemlepolzovanie-i-mnogokonturnye-zemelnye-uchastki-v-chem-otlichie/

Межевой план многоконтурного земельного участка

Межевой план на подобный участок имеет ряд особенностей, причем это связано с оформлением как графической, так и текстовой части. Когда осуществляется заполнение плана, то на нем границы многоконтурной части указываются с помощью наклонной черты с указанием всех необходимых координат. При вычислении площади каждого из элементов эти сведения округляют с точностью до одного квадратного метра. Без оформления такого документа вряд ли удастся получить кадастровый номер, к тому же в нем содержатся все ключевые сведения о данных землях.

Обычно данный документ выпускается в двух экземплярах, однако его могут выдать и в одном в следующих случаях:

1. Если произошло разделение одного надела на несколько;
2. Произошло перераспределение двух или более земель;
3. Надел был создан в результате выделения доли из единого владения;
4. Все наделы были оформлены единовременно;
5. Было сформировано некоторое количество новых наделов, в результате чего понадобилось уточнить сведения участков, которые находятся поблизости от них и так далее.

Межевой план можно разделить на две большие части – графическую и текстовую.

Графический план

Графический план представляет собой карту в определенном масштабе, на которую нанесено точное местоположение земельного участка, его границ, также здесь показаны все коммуникационные системы, проходящие вблизи него. Обязательно указывают координаты его границ, также подписывают общую площадь и площадь каждой части.

Текстовый план

Эта часть подразумевает, что в ней должны находиться все требуемые сведения, которые будут вноситься в кадастр недвижимости, необходимые для получения кадастрового номера.

В межевом плане должна быть требуемая информация, разделенная на несколько разделов:

• Сведения об уже образованных наделах и их частях;
• Первоначальные данные;
• Данные, касающиеся наделов, через которые производится доступ к каждой части многоконтурного участка.

Если планируется создание межевого плана для того, чтобы сделать наиболее точной площадь надела или границы, то в этой бумаге будут находиться сведения, касающиеся уточненных данных относительно частей или полных земельных многоконтурных участках.

Текстовая часть межевого плана должна иметь официальное заключение работника бюро технической инвентаризации или кадастровым инженером. В нем содержатся сведения о несоответствии или соответствии всех данных, указанных в графической части, реальным сведениям.

https://youtube.com/watch?v=nWbrKZq0O8I

Основные характеристики двухконтурного земельного участка

Двухконтурный земельный участок — это участок земли, который имеет две границы, внешнюю и внутреннюю. Он представляет собой специальную форму и разновидность земельной собственности, которая обладает определенными характеристиками.

• Границы: Как уже упоминалось, у двухконтурного земельного участка есть две границы. Внешняя граница определяет общую площадь участка и разделяет его от других участков или территорий. Внутренняя граница, или контур, определяет более ограниченную область участка, в которой разрешены различные виды строительства и использования земли.
• Назначение: Двухконтурные земельные участки обычно имеют разное назначение для внешнего и внутреннего контура. Внешний контур может быть предназначен для сельскохозяйственного использования, охраны природных ресурсов или иных целей, определенных местными законами и нормативами. Внутренний контур, с другой стороны, может быть предназначен для жилой застройки, коммерческой деятельности или других видов строительства.
• Разрешения и ограничения: У двухконтурного земельного участка могут быть разные требования и ограничения для внешнего и внутреннего контура. Например, для использования земли внутри внутреннего контура, может потребоваться строительное разрешение или соблюдение определенных стандартов пространственного планирования. В то же время, внешний контур может быть подвержен ограничениям, связанным с противопожарной безопасностью, охраной окружающей среды или другими факторами.
• Преимущества: Двухконтурные земельные участки предоставляют владельцам больше гибкости в использовании земли. Они позволяют сочетать различные виды деятельности или строительства на одном участке, что может быть выгодно с точки зрения эффективности использования земли и организации различных видов деятельности.

В целом, двухконтурные земельные участки представляют собой особую форму земельной собственности, которая обладает уникальными характеристиками и возможностями использования. Они являются инструментом для более эффективного использования земли и организации различных видов деятельности на одном участке.

Статья 11.9 ЗК РФ

Положения ЗК РФ, в которых говорится о том, что при разделе изначальный надел остается в измененных границах, распространяются и на многоконтурный земельный участок.

Это важно отметить. Создаваемые угодья должны отвечать всем требованиям законодательства, что действует на текущий момент

Соответствующая информация указана в ст.11.9 Кодекса. Она заключаются в следующем:

• Предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков, в отношении которых устанавливаются регламенты градостроительства, определяются ими.
• При создании наделов не может быть эффекта вклинивания, изломанности границ, невозможности возведения сооружений, чересполосицы и иных недостатков. Это мешает рационально пользоваться землей, и в то же время является нарушением требований действующего законодательства.
• Пределы наделов, в отношении которых данные регламенты не распространяются или не создаются, определяются ЗК РФ и другими законами.
• Как объединение земельных участков, так и их разделение, перераспределение или выделение невозможно, если имеющиеся на них ограничения препятствуют их использованию, согласно закону.
• Границы наделов не могут пересекать поселения или образования муниципального типа.
• Не могут быть созданы земельные участки под ИЖС, если в результате будет невозможно пользоваться объектами недвижимости, которые на них расположены.

Факторы, влияющие на ценообразование

Следует учитывать обстоятельства, которые могут сократить или увеличить расходы на межевание.

1. Регион, в котором расположен ЗУ. В столичных регионах и территориях с высоким уровнем доходов и дорогой землей цена межевания выше, чем в остальных местах. В Московской области межевание обойдется в 1,5-2 раза дороже, чем в провинции.
2. Наличие или отсутствие документации по земельному участку. Подготовительная работа по сбору документации – процесс трудоёмкий (он занимает почти половину кадастровых работ). Недостача необходимых документов намного увеличивает стоимость межевания. Для него нужны такие документы:
3. подтверждение права собственности (договор о купле, дарении, получении в наследство и т.д.).

ВНИМАНИЕ. Восстановление и оформление недостающих документов увеличивает цену кадастровых работ в 1,5-2 раза

Местоположение ЗУ. Расположение участка вдали от места работы кадастровой службы существенно увеличивает трудоемкость работ, а значит, их стоимость. Повышаются расходы на бензин и время на выезд; в стоимость входит оплата командировочных. Цена межевания зависит от характеристик территории, усложняющих полевые работы. Так, для работы с приемниками GPS различают такие категории местности:
III категория: либо местность с большим лесным массивом (> 40%) и слабой дорожной сетью, либо промышленный район с многоэтажными постройками, трамвайным и троллейбусным движением; трудоемкость: 2, 09-2, 97 чел. /час, стоимость – от 650-900 руб. Таким образом, категория местности может увеличить стоимость геодезических работ в 2 раза.
Площадь, конфигурация и назначение ЗУ. Большая площадь участка увеличивает протяженность границ, а их многочисленные изгибы – число характерных точек.

• Средняя цена межевания участка до 0,5 га – 10 тыс. руб., за каждый дополнительный гектар – 3 тыс. руб.

Если кадастровые работы на участке с пятью точками конфигурации стоят от 1 тыс. руб. за точку, то более сложные участки (5-15 точек) – от 1,5 тыс. руб.
Межевание земель сельскохозяйственного назначения обходится дешевле (от 300 руб. за точку), чем дачных и приусадебных участков и земель, используемых для коммерческих целей. Об особенностях межевания участков разных видов назначения можно узнать тут.
Наличие смежных участков и спорных территорий.

ВНИМАНИЕ. Межевой план, который подается на регистрацию в ГКН, должен сопровождаться актом согласования границ, подписанным владельцами всех смежных участков

. Их уведомление о межевых работах и сбор подписей обходится в 300-500 руб

за один соседний участок. Если спорные вопросы не удается урегулировать мирным путем, возбуждается судебный процесс, и стоимость межевания существенно увеличивается.

Их уведомление о межевых работах и сбор подписей обходится в 300-500 руб. за один соседний участок. Если спорные вопросы не удается урегулировать мирным путем, возбуждается судебный процесс, и стоимость межевания существенно увеличивается.

Многоконтурные земельные участки — что это и как образуются

Как было уже сказано выше, каждый из контуров границ аналогичных участков должен быть отделен от остальных контуров за счет участков либо земель, владельцами которых являются другие собственники. В результате получается, что у многоконтурных участков нет общих точек соприкосновения по границам.

При этом многоконтурный участок, который уже был поставлен на государственный учет, может стать источником создания новых участков. В частности, можно произвести межевание и разделить их на две или больше частей, каждой из которых можно будет воспользоваться по своему усмотрению, в частности, совершить с ним различные юридические операции – подарить, продать, обменять и так далее.