Право собственности — понятие, содержание, виды и формы

Общие рекомендации при покупке квартиры

1. Определиться с выбором: перед покупкой принять решение, какую квартиру и в каком режиме собственности лучше приобрести – в совместной или общей долевой собственности. Для этого необходимо учесть особенности каждого варианта и определить, какой подходит лучше в вашей конкретной ситуации.
2. Изучить документы: перед покупкой необходимо внимательно изучить документацию на квартиру, чтобы убедиться в ее правовой чистоте и отсутствии проблем с правами собственности. Также стоит проверить наличие каких-либо обременений или ограничений в праве.
3. Определиться с долей: в случае покупки квартиры в совместной собственности, следует определиться с размером своей доли. Это может быть равномерное распределение доли между собственниками или неравномерное, в зависимости от доли финансовых вложений каждого покупателя.
4. Составить договор: при покупке квартиры в совместной или общей долевой собственности необходимо заключить договор купли-продажи или договор долевого участия, в котором должны быть четко прописаны права и обязанности каждого собственника.
5. Учесть возможные минусы: приобретая квартиру в совместной или общей долевой собственности, следует учесть возможные минусы, такие как ограничения в праве распоряжения, риски при возникновении конфликтов между собственниками или несогласии в принятии решений.
6. Обратиться к профессионалам: при необходимости можно обратиться к юристам или специалистам, которые окажут помощь и консультацию по покупке квартиры в совместной или общей долевой собственности.

Следуя данным рекомендациям, вы сможете лучше подготовиться к покупке квартиры в совместной или общей долевой собственности, а также избежать возможных проблем и неожиданностей в будущем.

Виды частной собственности

В видах частной собственности на квартиру выделяют четыре подвида или категории:

• индивидуальная;
• общая совместная;
• общедолевая;
• долевая.

Часть экспертного сообщества к частному типу относит и коллективную собственность. Рассмотрим все пять форм владения недвижимым имуществом подробнее.

Индивидуальная собственность

В обиходе встречаются и другие названия рассматриваемого вида собственности на квартиру, дом или земельный участок – личная или полная.

Получить ее можно путем:

• приватизации;
• покупки;
• наследования или дарственной;
• участия в долевом строительстве или жилищном товариществе.

Закрепляется данный вид в специальном реестре – ЕГРН. Вступает в права на квартиру владелец не после подписания сделки, а после занесения её в реестр.

Общая долевая

Доли могут быть:

• идеальными, не выделенными в натуральном определении (выражается в виде дроби ½ или 1/3);
• реальными, выделенным в натуре (прописываются в конкретной квадратуре).

Получить данное право собственности, как и предыдущее, можно также разнообразными способами:

• с помощью приватизации;
• через договор дарения или наследование;
• оформления сделки купли-продажи и т.п.

Если же собственники делят недвижимость (квартиру, дом) на конкретные части (реальные доли), и подписывают об этом соглашение, то говорят о долевой собственности.

Разделить можно только отдельные помещения. Например, комнаты в квартире делятся реальными долями, тогда как санузел, коридоры и кухня – нет (и относятся к общей долевой собственности с разделением на идеальные доли).

При продаже такого имущества, другие участники будут иметь преимущественную привилегию покупки.

Долевая

Количество собственников, как и долей, может быть каким угодно. Как правило, данный термин применяется при приватизации коммуналки. Для каждого совладельца прописывается конкретная площадь либо отдельная комната в квартире. Налоги и коммунальные платежи оплачиваются в точном соответствии с долями.

Продать свою часть возможно даже без одобрения других долевых собственников квартиры. Единственное условие – у них законное преимущество при выкупе доли.

Общая совместная собственность

В данном праве доли не выделяются вовсе. Общая собственность возникает только между близкими родственниками (то есть супруги и их несовершеннолетние дети). Они наделены одинаковыми правами – владеть, пользоваться и распоряжаться совместным имуществом. Это закреплено ст.253 ГК. В реестре ЕГРН указаны все участники общей собственности.

Распоряжение, например, продажа квартиры, возможна с согласия всех членов.

Коллективная

Данный тип применяется в случае, если владеет недвижимостью коллектив. Тогда члены группы пользуются равными правами. Коллективная собственность может быть трех форм:

• кооператив (цель объединения – совместная деятельность многих членов);
• партнерство (предполагает совладение нескольких человек);
• акционерная собственность (сочетает личную и коллективную форму).

Некоторые эксперты считают такую собственность самостоятельным видом, наравне с частной и государственной.

Коллективный вид возникает, когда:

• объединяются денежные средства отдельных людей для образования нового АО или кооператива;
• реорганизовывается госпредприятие, и на его основе возникает иной хозяйствующий субъект;
• передается в аренду госкомпания.

Главная особенность – групповой характер. Субъектом выступает не отдельное лицо, а некое сообщество.

Мнение эксперта
Миронова Анна Сергеевна
Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Итак, согласно ст.212 ГК, в России существуют следующие формы собственности – государственная, муниципальная, частная и иные. В рамках частной собственности выделяют четыре категории – индивидуальная, совместная, общая долевая и долевая.

Возвращаясь к первоначальному «разведению понятий», стоит отметить, что индивидуальная собственность является одним из подвидов частной, а государственная отличается от муниципальной субъектом, которому принадлежит объект недвижимости (Россия, регион или муниципальное образование).

Новости

ВОПРОС: — Вопрос от нашего руководителя. Они с супругой состоят в законном браке. Есть две равнозначные суммы на покупку квартиры, принадлежащие каждому из них. Половина стоимости новой общей квартиры — это средства, вырученные от продажи личной квартиры супруги, приобретенной до брака. Вторая половина стоимости новой общей квартиры — это средства, переданные братом супруга, однако, договором дарения они не подтверждены.

Что делает супруга: средства, вырученные от продажи своей личной квартиры, купленной до брака, она вносит как первоначальный взнос по ипотечному кредиту (на который приобретается новая общая квартира), ипотечный кредит оформляет на себя, составляет с продавцом с одобрением в банке договор купли-продажи новой общей квартиры в единоличную собственность и просит супруга деньги, переданные ему братом перечислить на её текущий счет в банке, выдавшем кредит.

Наш руководитель уверяет, что эта квартира в любом случае будет являться общей совместной собственностью, несмотря на то, на кого она зарегистрирована, но я не могу ему доказать тот факт, что в случае развода при разделе имущества его супруга может доказать факт приобретения данной квартиры на ее личные средства. Права ли я? И прочитав договор, действительно увидела фразу «единоличная собственность». В первый раз сталкиваюсь с таким режимом собственности. Что он обозначает и как будет влиять этот режим на раздел имущества при разводе?

ОТВЕТ ПОДГОТОВЛЕН С ПОМОЩЬЮ СПС КОНСУЛЬТАНТПЛЮС

Все имущество приобретенное супругами в период брака — совместно нажитое имущество, общая совместная собственность супругов.

Общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Приобретение имущества в период брака, но на средства, принадлежащие одному из супругов лично, исключает такое имущество из режима общей совместной собственности, то есть такое имущество признается собственностью одного из супругов.

Супруга не сможет доказать, что вся квартира приобретена на ее личные средства (и принадлежит только ей), если супруг (Ваш руководитель) сможет документально подтвердить факт дарения ему денежных средств его братом и перечисление именно этих средств именно на оплату части стоимости конкретной квартиры, но лучше, с моей точки зрения, сразу на счет Продавца или банка (без использования счета супруги).

«Единоличная собственность» — такого термина в законе нет. Полагаю, это то же, что и личная собственность конкретного гражданина и/или собственность единственного владельца.

Подборка материалов по вопросу:

1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15 (ред. от 06.02.2007) «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»{КонсультантПлюс}
2. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) {КонсультантПлюс}
3. Статья: Раздел имущества супругов (Кишмерешкин Е.) («Жилищное право», 2021, N 5) {КонсультантПлюс}
4. Апелляционное определение Московского городского суда от 02.12.2015 по делу N 33-44434/2015 Требование: О расторжении брака и разделе нажитого в браке имущества. Обстоятельства: Истец ссылается на то, что в период брака сторонами по соглашению об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве была приобретена в собственность квартира, право собственности на которую было зарегистрировано за ответчиком, брачные отношения с которым прекращены. Решение: Требование удовлетворено в части расторжения брака, поскольку совместная жизнь сторон прекращена, брачные отношения прекращены, и общее хозяйство не ведется, примирение супругов невозможно. В части раздела нажитого в браке имущества отказано, поскольку спорная недвижимость была приобретена ответчиком на добрачные средства, поэтому является его личной собственностью. {КонсультантПлюс}
5. «Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография» (3-е издание, переработанное и дополненное) (Саблин М.Т.)(«Проспект», 2017) {КонсультантПлюс}

Понятие, основания возникновения и виды общей собственности

1. Обычно вещи находятся в единоличной (индивидуальной) собственности. Но если та или иная вещь оказывается в собственности нескольких лиц, как, например, при наследовании жилого дома детьми наследодателя, образуется общая собственность.

Право общей собственности – это право собственности на одну вещь, принадлежащее не одному, а двум и более лицам (гражданам и (или) организациям, и (или) публично-правовым образованиям).

2. Общая собственность возникает при приобретении двумя и более субъектами неделимой вещи (к примеру, статуэтки, единого недвижимого комплекса) или вещи, которая не может быть разделена по закону (например, земельный участок по общему правилу делим, но его раздел, согласно ст. 11.9 ЗК, невозможен, если образуемые в результате такого раздела участки оказываются менее предельного минимального размера, определяемого в установленном законом порядке).

На делимое имущество (зерно, нефть и т.д.), как следует из абз. 2 п. 4 ст. 244 ГК, общая собственность возникает, если это предусмотрено договором или законом. По закону общая собственность на такие вещи возможна, к примеру, у наследников (ст. 1164 ГК).

К основаниям приобретения права общей собственности можно отнести также смешение родовых вещей (например, смешение принадлежащего разным лицам металлолома в результате его складирования на одном земельном участке) и соединение вещей (так, в силу п. 3 ст. 11.6 ЗК при объединении земельных участков, принадлежащих разным собственникам, у последних возникает право общей собственности в отношении образуемого земельного участка).

Множественность лиц на стороне собственника может возникать и при совместном строительстве жилого дома в случае, если застройщик и, к примеру, член его семьи договорились о создании общей собственности на этот дом, и именно в этих целях они вкладывали свой труд и средства в его строительство (см. п. 5 Постановления Пленума ВС СССР № 4).

3. Общая собственность может быть долевой и совместной.

Право общей долевой собственности характеризуется определением в нем долей. Например, трое граждан могут приобрести в складчину трехкомнатную квартиру в общую долевую собственность, причем их доли могут быть как равными (ГК исходит из презумпции равенства долей), так и разными и определяться, в частности, в зависимости от размера взноса каждого из сособственников на покупку этой квартиры. В праве совместной собственности доли отсутствуют (они не определяются, всем сособственникам принадлежит целое, неподеленное право на общую вещь).

4. «Внутренние» отношения между сособственниками являются относительными: участники общей собственности вправе договориться между собой об изменении размера принадлежащих им долей в праве общей собственности, о порядке несения расходов, связанных с эксплуатацией общего имущества, и пр. Но каждый из них прежде всего – субъект абсолютного правоотношения собственности, в котором он управомочен, а все остальные (в том числе и другие сособственники) – обязанные лица.

Что такое долевая собственность, и в каких случаях она возникает?

Положениями статьи 8 Конституции Российской Федерации предусмотрены частная, государственная, муниципальная и иные виды собственности, что также продублировано и в Гражданском кодексе РФ. Данная классификация определена видом носителя права собственности, т.е. деление происходит по качественному составу субъектов.

Имущество, находящееся в собственности граждан и юридических лиц, относится к частной собственности, в собственности Российской Федерации и ее субъектов – к государственной, в собственности муниципальных образований – к муниципальной. В рамках затронутой темы приведенная классификация нас не интересует.

Согласно статье 36 Конституции РФ каждому предоставлено право иметь имущество в собственности, владение, пользованием и распоряжением им может осуществляться как единолично, так и с другими лицами. Отсюда возникает другая классификация – по количественному составу носителей права. Здесь также все достаточно просто: если у имущества один собственник – это единоличная собственность, нахождение имущества в собственности двух или нескольких лиц образует общую собственность.

Общая собственность возникает, когда несколько (два или более) лиц становятся собственниками неделимой вещи. Под неделимой следует понимать вещь, которую невозможно разделить без изменения ее назначения (например, автомобиль) или она не подлежит разделу в силу закона. Данное правило не абсолютно и общая собственность также может возникнуть в отношении делимого имущества, но только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В зависимости от того, определена или нет доля в праве каждого из участников (сособственников), действующее законодательство различает две формы общей собственности — совместная и долевая.

Общая собственность всегда является долевой, когда она не является совместной.

При совместной собственности доли ее участников не определены, в долевой же наоборот – каждому участнику принадлежит определенная доля. В отличии от долевой собственности, совместная не может возникнуть из сделок и образуется только в силу закона. Законом установлено, что совместная собственность возникает:

1. 1. у супругов, если законный режим приобретенного ими в период брака за счет общих средств имущества (совместно нажитого) не изменен брачным договором;
   2. у членов фермерского хозяйства в отношении имущества этого хозяйства, если иное не установлено соглашением между ними;
   3. у членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества в отношении имущества общего пользования, которое было приобретено или создано за счет целевых взносов.

В первых двух случаях совместная собственность может быть разделена между ее участниками (супругами, членами фермерского хозяйства). Такой раздел осуществляется по соглашению всех участников, а «когда в товарищах согласья нет» — на основании решения суда. В результате такого раздела (по соглашению или решением суда) совместная собственность может трансформироваться в долевую. Как правило, это происходит в том случае, когда вещь нельзя поделить, а между участниками не достигнуто соглашение о выкупе доли.

Конечно же, долевая собственность может возникнуть не только в результате раздела совместной, в большинстве случаев она возникает вследствие совершения сделок (например, долю в праве можно купить, получить в дар) или по закону (например, в результате наследования несколькими наследниками).

Какие возможности есть для единоличного владельца имущества по его защите?

Законодательные меры

Единоличный владелец имущества имеет право на защиту своей собственности. Для этого есть законодательные меры, такие как право на заявление о нарушении прав собственности и право на защиту своих интересов в суде. Нарушение прав собственника может быть обращено в правоохранительные органы, что также способствует защите имущества.

Страхование имущества

Страхование имущества является еще одним способом заботы о своем имуществе. Единоличный владелец имущества может застраховать свое имущество от различных рисков, таких как пожар, стихийные бедствия, кража и т.д. В случае возникновения таких рисков, страховая компания выплачивает компенсацию по договоренности с владельцем имущества.

Договорные обязательства

Договорные обязательства также являются способом защиты имущества. Индивидуальные договора на выполнение работ в сфере строительства и ремонта, аренды недвижимости, хранения имущества или договора на организацию охраны могут содержать положения о защите имущества единоличного владельца.

Правильное оформление документов

Правильное оформление документов также может гарантировать защиту имущества единоличного владельца. Например, договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован в установленном порядке. В случае наследования имущества должны быть соблюдены все необходимые формальности.

Физическая защита имущества

Физическая защита имущества является важным аспектом в защите собственности единоличного владельца. Это может включать установку видеонаблюдения, закрытие на замок всех окон и дверей, использование роллетов и охранную сигнализацию. Также стоит не забывать про контроль за посетителями и их действиями на территории имущества.

Виды имущества, которое может находиться в общей собственности

Общая собственность возникает:

при приобретении двумя и более субъектами неделимой вещи (ст. 133 ГК РФ). К неделимым вещам относятся, например, автомобиль, единый недвижимый комплекс. Признание вещи неделимой влечет за собой определенные правовые последствия — часть ее не может быть предметом самостоятельных гражданских прав, а взыскание по общему правилу может быть обращено на неделимую вещь только в целом;

при приобретении двумя и более субъектами вещи, которая не может быть разделена по закону. Например, земельный участок по общему правилу делим, но его раздел, согласно ст. 11.9 ЗК РФ, невозможен, если образуемые в результате такого раздела участки оказываются менее предельного минимального размера, определяемого в установленном законом порядке. Другие примеры: п. 3 ст. 37 ГК РФ закрепляет презумпцию нераздельности (неделимости) имущества подопечного, п. 1 ст. 113 ГК РФ закрепляет презумпцию нераздельности (неделимости) имущества унитарного предприятия. Действующее законодательство понятий законной неделимости или неделимости вещи по закону не содержит;

на делимое имущество (зерно, нефть и т.д.). Как следует из абз. 2 п. 4 ст. 244 ГК РФ, общая собственность возникает, если это предусмотрено договором или законом. По закону общая собственность на такие вещи возможна, к примеру, у наследников (ст. 1164 ГК РФ). Например, у супругов на праве общей совместной собственности может находиться любая вещь, в том числе и делимая (ст. 34 СК РФ).

К основаниям приобретения права общей собственности можно отнести также смешение родовых вещей (например, смешение принадлежащего разным лицам металлолома в результате его складирования на одном земельном участке) и соединение вещей (так, в силу п. 3 ст. 11.6 ЗК РФ при объединении земельных участков, принадлежащих разным собственникам, у последних возникает право общей собственности в отношении образуемого земельного участка).

Множественность лиц на стороне собственника может возникать и при совместном строительстве жилого дома в случае, если застройщик и, к примеру, член его семьи договорились о создании общей собственности на этот дом, и именно в этих целях они вкладывали свой труд и средства в его строительство (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 N 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом»).

Изменения роли единоличной собственности в современном обществе

Единоличная собственность — это право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению без каких-либо ограничений. В современном обществе роль единоличной собственности изменилась под влиянием разных факторов и тенденций.

Современное общество все больше признает важность личной собственности и индивидуальных прав. Основными изменениями роли единоличной собственности стали:

1. Экономический рост и развитие: Единоличная собственность способствует экономическому росту и развитию общества. Индивидуальные права на собственность мотивируют людей к инновациям, предпринимательству и трудолюбию.
2. Расширение возможностей владения имуществом: В современном обществе люди имеют более широкие возможности владеть имуществом. С возрастанием доходов и доступности кредитов, больше людей могут приобретать недвижимость, автомобили и другие ценные вещи.
3. Постепенное ослабление государственного контроля: В некоторых странах наблюдается ослабление государственного контроля над собственностью в пользу частной инициативы. Это позволяет индивидуалам свободнее распоряжаться своим имуществом и развивать бизнес.
4. Развитие цифровой экономики и криптовалют: С развитием цифровой экономики и появлением новых видов собственности, таких как криптовалюты, появились новые возможности для владельцев имущества. Цифровая собственность и криптовалюты становятся все более распространенными и важными в мировом экономическом порядке.

В то же время, роль единоличной собственности в современном обществе не лишена критики. Возникают вопросы о равенстве возможностей, социальной справедливости и устойчивости экономической системы

Эти вопросы будут дальше обсуждаться и принимать во внимание при формировании будущей роли единоличной собственности в обществе

Основные характеристики общей собственности

Общая собственность – это форма собственности, при которой право собственности принадлежит нескольким лицам одновременно. Основные характеристики общей собственности включают:

• Несколько собственников: в общей собственности имущество принадлежит не только одному лицу, но и нескольким собственникам. Каждый из собственников имеет равные права и должен согласовывать свои действия с другими участниками общей собственности.
• Долевая собственность: каждый собственник обладает определенной долей в общей собственности. Доли могут быть равными или неравными, в зависимости от договоренностей между собственниками.
• Благоустройство и обслуживание: ответственность за благоустройство и обслуживание общей собственности обычно распределяется между всеми собственниками. Это может включать управление, техническое обслуживание, выплату коммунальных услуг и т.д.
• Принятие решений: все вопросы, связанные с общей собственностью, должны решаться согласованно всеми участниками. Решения могут приниматься большинством голосов или при условии единогласного согласия всех участников.
• Распределение прибыли и расходов: выручка от использования общей собственности, такая как арендная плата или доход от продажи, должна распределяться между собственниками в соответствии с их долями. То же самое касается расходов на управление и обслуживание.

Примерами общей собственности являются совместное владение домом несколькими семьями, совместное использование земельного участка несколькими владельцами или совместное владение акциями в компании несколькими акционерами.

Общие рекомендации при покупке квартиры

В сфере недвижимости большая вероятность встретить мошенников. Даже если с куплей-продажей квартиры вам помогает риелтор, нужно перепроверять все детали. 

Самое первое, на что нужно обратить внимание: кто собственники жилья и сколько их. У собственника должны быть все правоустанавливающие документы: документ, на основании которого он приобрел недвижимость, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН

Желательно перед покупкой еще раз заказать последнее. 

Выписку из ЕГРН может заказать любой человек как онлайн, так и в МФЦ. Из нее вы узнаете, кто собственник, на каком основании и когда он им стал, есть ли обременения: арест, ипотека, залог. Выписка готовится в течение трех дней. 

Если у помещения несколько собственников:

1. Убедитесь, что продавец уведомил совладельцев в правильной форме о продаже своей доли.
2. Поинтересуйтесь, есть ли несовершеннолетние собственники. Сделки с такими собственниками проводятся только с согласия органов опеки. Они должны проверить, не ущемляются ли права ребенка, где он будет прописан после продажи. Это может занять много времени.
3. Узнайте, в браке ли собственник. Если квартира была куплена в браке, нужно получить согласие на продажу от супруги. Даже если на данный момент они в разводе. В течение года второй супруг может оспорить сделку, суд признает ее недействительной.

Закажите справку о составе семьи, чтобы проверить, сколько человек зарегистрировано в квартире, когда их выпишут из прописки. Опять же, если после покупки квартиры выяснится, что здесь прописан ребенок или недееспособный человек, выписать вы их сможете только через суд.

На сайте JCat.Недвижимость вы найдете много советов по купле-продаже имущества. Оставайтесь с нами, мы позаботимся, чтобы ваши сделки проходили быстро и без неожиданностей.